中银原创｜未及时过户的房屋被列为开发商财产被执行，消费者如何维护个人权益？

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中银原创｜未及时过户的房屋被列为开发商财产被执行，消费者如何维护个人权益？

发布时间：2022-01-19 15:25

房子，作为衣食住行的重要组成部分，有了房子，就有了安身之处。大多数人勤勤恳恳奋斗一辈子，甚至算上父母的积蓄，才能凑够一套房子，在大城市有了立脚之处。但，事实并非均如我们所愿。有的消费者买了房子，甚至入住多年之后，才发现自己未及时过户的房子被作为开发商财产被法院强制执行，这种情况如何维护个人权益呢？

一

发现自己购买的房子正在被拍卖，如何维权？

立刻向执行法院提出案外人执行异议。如果执行异议被裁定驳回，可以在裁定送达十五日内向人民法院提出案外人执行异议之诉。

法律依据：

1.《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正)》第二百二十七条中规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条:案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。

经验：执行异议一般是形式审查，法院会核对房屋登记人与案外人是不是同一人，如果不是同一人，一般会驳回。

【《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议规定）第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。】

【执行异议与复议规定第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断···】

提醒：提出案外人执行异议之诉时，必须要在收到裁定后十五日内提出。如果用邮寄的方式寄出，要通过EMS寄出（不要邮寄顺丰等其他快递公司邮件），通常邮寄给法院立案庭（因审查执行异议与审理执行异议之诉的法官并不在同一个审判庭，立案外人执行异议之诉为重新立案），需保留邮寄底单（以避免日后因期限问题导致提起诉讼存在障碍而保留证据。）

影响：提起执行异议之诉后，人民法院应裁定中止执行。

【民事诉讼法第二百五十六条：有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的】【民诉解释第三百一十五条：案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。】

二

提出异议的理由/依据是什么？

1.法律依据是执行异议与复议规定第二十八条与二十九条。

规定如下：

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2.如何区分28条与29条？

可以看出，第28条对于买受人的举证责任较为严格，29条相对宽松。如果买受人系商品房消费者个人，其向房地产开发企业购买商品房，即可以适用第29条。如果买受人的商品房并非从房地产开发企业中购买，或者其购买房屋并不是用于消费，而是用于投资等目的，或购买房屋的主体系公司，其均不能适用第29条，应适用第28条。

理解：消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。（本段摘录于《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与使用第628页）

对于消费者购房人的权利，法律上基于生存权而赋予其一种物权期待权，从给予了商品房消费者更宽松的举证责任要求。

【后附案外人执行异议之诉模板】

三

如何避免自己的房屋被强制执行？

1. 购买房屋进行网签；

2. 购房合同注意公章名称与合同主体是否一致，签字人是不是公司的法定代表人，如果不是法定代表人需其出具授权委托书，签约行为可录像；

3. 如果是期房，可进行预告登记；

4. 转账凭证需保存好，及时向开发商索要发票；

5. 生活缴费记录保存好，以备不时之需。

附：案外人执行异议之诉模板，来自最高人民法院：

民事起诉状

原告(案外人)：×××，男/女，××××年××月××日出生，×族，……(写明工作单位和职务或者职业)，住……。联系方式：……。

法定代理人/指定代理人：×××，……。

委托诉讼代理人：×××，……。

被告(申请执行人)：×××，……。

……

被告/第三人(被执行人)：×××，……。

……

(以上写明当事人和其他诉讼参加人的姓名或者名称等基本信息)

诉讼请求：

1．不得执行……(写明执行标的)；

2．(请求确认权利的，写明：)……。

事实和理由：

××××年××月××日，××××人民法院(××××)……号对……(写明当事人和案由)一案作出民事判决/民事裁定/民事调解书：……(写明判决结果)。

××××年××月××日，×××对执行标的提出书面异议。××××人民法院于××××年××月××日作出(××××)……执异……号执行异议裁定：驳回×××的异议。

……(写明事实和理由)。

证据和证据来源，证人姓名和住所：

……

此致

××××人民法院

附：本起诉状副本×份

起诉人(签名或者盖章)

××××年××月××日

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